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2000年9月，香港默潮资本大会议室。
职业经理人张维站起来，走到投影幕前，开口道：“陈总，资产确权只是第一步，接下来，最重要的是「资产管理」！”
说完，他翻到下一页，继续：
“陈总，默潮（中国）资产有限公司旗下的「默潮资产管理公司」已经完成注册备案；
目前团队60人，分为四个部门——
租赁运营部、资产维护部、财务风控部、增值运营部！”
他切换幻灯片，屏幕上出现一张组织结构图：
“租赁运营部负责所有住宅和商铺的出租、租约管理、租金催收；
资产维护部负责房屋的日常维修、翻新改造、物业管理对接；
财务风控部负责租金归集、贷款偿还、现金流预测；
增值运营部，负责调研市场行情，优化房产配置，适时对商铺进行升级改造，提升租金收益和资产估值！”
周建国插了一句：“张总，4.6万套住宅，分散在全国134个城市，怎么管？”
张维早有准备：
“「区域管家+第三方物业」模式！
每个地级市设立一名区域管家，负责该市所有房产的日常巡查、租客对接、维修协调。
第三方物业公司负责具体的保洁、安保、维修等执行工作。
区域管家由我们直管，第三方物业按合同考核。”
他翻开下一页：
“租金定价方面，住宅按当地市场价的90%挂牌，优先长租，租期至少一年。
商铺按市场价挂牌，租期三到五年，租金每年递增3%到5%。”
方翰在旁边补充：
“租赁合同我们已经拟好模板，由鼎世国际法务集团审核完毕；
住宅合同采用标准版本，商铺合同根据位置和面积单独定制。
所有租约必须备案，不接受口头协议。”
陈景明点了点头，看向张维：“「以租养贷」的方案，算过没有？”
张维翻开第三份文件，屏幕上跳出一张现金流测算表：
“总月供：2.1亿人民币。
其中，住宅贷款月供1.4亿，商铺贷款月供0.7亿。”
他指着第二行：
“租金收入：
住宅部分，4.6万套按平均租金1800元/月计算，月收入8280万；
商铺部分，4650套按平均租金6000元/月计算，月收入2790万；
合计月租金收入1.107亿！”
他顿了顿：“租金覆盖月供的比例，约52.7%。”
会议室里有人轻轻吸了口气，周建国皱起眉头：“五成出头，剩下的缺口怎么办？”
张维切换到下一页：“缺口部分，约9930万/月，由「美股盈利」补足！”
他看了陈景明一眼，继续：
“陈总已经给我们预留了「1亿美元流动资金」，存在香港的离岸账户，专门应对利率波动和空置风险。
如果央行加息，月供增加，从备用金里补。
如果某城市空置率上升，租金收入下降，也从备用金里补。”
蔡崇信靠在椅背上，算了一笔账：
“1亿美元，按当前汇率约8.3亿人民币。
就算最坏情况，月供缺口维持在1亿左右，也能撑8个月。
8个月之内，租金收入会随着市场回暖而增加，缺口会逐渐缩小。”
陈景明端起那杯柠檬水，喝了一口，放下：
“「以租养贷」不是目的，是手段！
我们的目标是，一年内，租金覆盖全部月供！
三年内，租金开始产生净现金流！”
他站起来，走到白板前，画了一条向上的曲线：
“未来三年，中国经济增速不会低于7%，城市化率每年提高1.5个百分点。
每年新增2000万城市人口，这些人需要租房、需要买房。
我们的4.6万套住宅，全部在核心学区，是硬通货。
租金每年至少涨5%。”
他转过身，看着所有人：“一年后，月租金收入会持续上涨！到那时候，月供因为我们是固定利率贷款，月供不变！还是2.1亿！”
周建国的眼睛亮了一下：“也就是说，缺口会越来越小？”
“对。”陈景明走回座位，“我希望三年后，月租金至少2.5亿，月供还是2.1亿——开始产生净现金流！”
他端起柠檬水，一饮而尽：“这，就是「以租养贷」的终局！”
会议室里安静了下来，苏建华低头看着那份现金流测算表，手指在“1.107亿”那行数字上轻轻点了一下。
陈志坚坐在角落，一直没说话。
方翰站起来：“陈总，还有一件事；1亿美元的「风控备用金」，存在哪家银行？”
陈景明想了想：
“汇丰！
离岸账户，独立于国内资金池，不受国内利率政策影响！
动用权限：我和妈两个人签字，其他人无权调动！”
方翰点了点头，在笔记本上记下来。
张维合上文件，看着所有人：
“接下来，资产管理公司将全面启动「招商工作」。
住宅部分，通过本地中介和线上平台挂牌出租。
商铺部分，由区域管家直接对接商户，优先选择品牌连锁店、长期稳定租客。”
他顿了顿：“目标是，三个月内，出租率达到60%；六个月内，达到80%；一年内，达到95%以上！”
周建国举起手：“张总，有个问题！4.6万套住宅分散在全国，租客的信用审核怎么做？”
张维看向方翰，方翰翻开一份文件：
“「租客信用审核方案」已经做好了，住宅租客，要求提供身份证、工作证明、近三个月银行流水。
商铺租客，要求提供营业执照、法人征信报告、过往经营流水。
所有租客的信息，录入默潮的租客管理系统，黑名单共享。”
他合上文件：
“如果有租客拖欠租金，先催收，催收无效就发律师函，再不交就起诉。
鼎世国际法务集团已经在全国各个省会成立了本地律所分行，诉讼流程走绿色通道。”
陈志坚忽然开口：“那如果租客赖着不走呢？”
方翰看了他一眼：
“陈总，我们有「清退预案」！
租约里已经写明，拖欠租金超过30天，默潮有权解除合同并收回房屋。
如果租客拒不搬离，法务部会申请法院强制执行。
流程可能需要1到2个月，但这期间产生的损失，由租客承担。”
陈志坚点了点头，没再说话。
陈景明想了想说道：
“各位，692万平方米，4.6万套住宅，4650套商铺——
这是默潮用一年时间，在国内种下的「资产森林」。
接下来，我们要做的，不是砍树，是养树！”
他看着会议室的所有人，一字一句道：
“接下来，资产管理公司全力推进房产出租和维护工作，确保租金收益按时到账；
周建国、苏建华、陈志坚，继续推进三地总部、庄园和员工家属楼的建设，争取早日落地；
方翰，做好资产增值规划，让这些核心资产，持续为默潮创造收益。”
“明白！”众人齐声应答，语气里满是信心和决心。
当天下午，默潮资产管理公司正式启动运营。
出租管理部的员工，立刻奔赴各个城市，对接租客、签订租赁合同；资产维护部的员工，对所有房产进行全面排查，及时处理维修问题；增值运营部则开始调研市场，规划商铺升级方案！
没人知道，这些今天看似平凡的房产，未来将会暴涨十倍、二十倍，成为默潮最耀眼的资产名片！
而默潮今天搭建的标准化资产管理体系，也将成为行业标杆，引领着国内资产管理行业的发展！
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